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Nouvelles règles pour les baux d’habitation : dis-moi combien tu gagnes…

Le gouvernement a revu le «décret bail». Proprios et locataires auront de nouveaux droits mais aussi des obligations.

C’était dans le pipe. C’est désormais sorti: la réforme du décret sur les baux d’habitations a été votée hier (06/02/2018) en commission Logement du Parlement wallon. Il porte essentiellement sur trois points.

1. Les baux d’habitations Désormais, toutes les habitations sont sujettes au bail, y compris les containers, yourtes, cabanes, caravanes.

Le dispositif d’assurance responsabilité du preneur en cas d’incendie a été amélioré.

Une disposition règle également les conséquences du décès du preneur. Par ailleurs, il sera désormais interdit de sous-louer le bien sans accord préalable du bailleur.

L’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée pour l’ensemble des baux est quant à elle introduite dans le décret.

Enfin, le document préalable que devra remplir le candidat locataire sera plus complet et comprendra diverses données que le bailleur peut demander comme l’état civil du preneur, le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur et la preuve du paiement des 3 derniers loyers. Concernant la résiliation, le preneur aura la possibilité de le faire anticipativement.

Le bailleur, lui, pourra également le faire, mais après la première année de location et moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois. Enfin, le bail ne pourra être indexé que s’il est enregistré.

2. Bail de colocation La solidarité entre colocataires est désormais imposée et la fin du bail concerne l’ensemble des colocataires.

Possibilité est donnée au bailleur de résilier le bail si la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial sont partis.

Enfin, le décret introduit la notion de pacte de colocation, sorte de charte qui met tout le monde d’accord sur les tenants et aboutissants du bail.

3. Bail étudiant L’étudiant devra prouver sa qualité dans certaines formes et délais. À défaut, ce sont les dispositions de droit commun, ou les dispositions relatives au bail de résidence principale qui s’appliquent.

La durée du bail est d’un an. Il est prévu que le preneur peut, à tout moment (jusqu’au 15 mars), mettre fin au bail moyennant un préavis de 2 mois et le paiement d’une indemnité complémentaire équivalente à 3 mois de loyers sauf dans 3 cas: l’irrecevabilité/refus de l’inscription ou abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement; la cession du bail avec accord du bailleur; le décès d’un parent ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien. Enfin, l’éloignement temporaire de l’étudiant (exemple: Erasmus) est prévu ainsi que la sous-location du kot.

La mise à la charge du précompte immobilier sera, quant à elle, obligatoirement faite sur le bailleur et non le preneur.

Les locataires fragilisés

Pour l’opposition, si le texte de De Bue comporte certaines avancées, plusieurs modifications apportées risquent néanmoins de «rendre plus compliquées la recherche d’un bien à louer pour certains candidats locataires avec la création d’un déséquilibre marqué en faveur du bailleur et la suppression de certaines dispositions».

C’est en tout cas ce que pense, notamment le PS. Qui déplore que ne soit pas prévue la création des Commissions paritaires locatives (représentations des locataires et des propriétaires) avec comme missions l’information et la conciliation à l’amiable des litiges.

Les socialistes regrettent également qu’il ne soit pas possible d’établir des contrôles mystères (pour éviter les arnaques et confondre les marchands de sommeil).

L’ensemble des mesures de protection qui étaient reprises dans le texte de vos prédécesseurs en matière de discriminations sont passées à la trappe constate encore le PS. Qui aurait aussi voulu la création de sanctions relatives au non-enregistrement du bail.

La grille des loyers sera revue

La ministre du Logement, Valérie De Bue a fait évaluer la grille indicative des loyers en Wallonie censée être une référence pour les propriétaires et locataires afin de savoir si le prix demandé est dans la norme ou excessif au regard de différents critères.

D’abord, il apparaît que 73% des loyers se situent dans l’intervalle de 20% en plus ou en moins par rapport à la moyenne. Seuls 14,6% sont jugés excessifs et 12,2% comme «trop» bon marché.

La ministre fait par ailleurs valoir que, souvent, les loyers excessifs sont justifiés par le fait qu’ils présentent réellement des signes de confort supérieurs ainsi que des performances énergétiques excellentes. Des critères qui ne sont pas actuellement assez pris en compte dans l’établissement de la grille. De même, d’ailleurs que la dimension «non marchande» et sociale des loyers trop bon marché.

Autre enseignement de la grille actuelle: près d’un cinquième des propriétaires introduisent des données erronées sur le site de la Région wallonne dédié à cet effet, ce qui biaise la grille et rend les différences de loyers non pertinents.

Et puis, il y a le problème géographique: le gouvernement a décidé, pour lancer sa grille en 2014, d’extrapoler les chiffres des arrondissements de Nivelles et Charleroi à toute la Wallonie.

Les données étaient donc biaisées dès le départ, estime Valérie De Bue qui va donc proposer de revoir la grille indicative au regard de toutes ses remarques.

La méthodologie sera donc améliorée, une enquête sur les loyers sera menée à l’échelle wallonne, une nouvelle liste de critères pour confectionner la grille indicative sera établie. Enfin, une nouvelle carte des secteurs géographiques délimitant des zones homogènes en termes de niveaux de loyers sera élaborée.

Bientôt un fonds de garantie locative?

Hier, en commission, le PS est revenu à la charge avec un projet de décret créant un fonds de garantie locative. Pas une première puisqu’un avant de projet avait déjà été présenté au mois de juin au gouvernement, avant que celui ne tombe. Et que ce fonds était prévu dans une première mouture du «décret bail» avant, in fine, d’être retiré par la ministre De Bue.

Le principe proposé par les socialistes est simple: au lieu de demander deux mois de caution à placer sur un compte bancaire, toutes les garanties locatives (deux mois maximum et non plus trois comme ce pouvait être parfois le cas) seraient rassemblées en un seul fonds.

La constitution des 2 mois de garantie pourrait s’étaler sur 12 mois, voire 24 mois en fonction notamment des revenus du locataire.

En cas de difficulté ultime, le locataire pourra faire appel au CPAS afin de verser la garantie locative.

La garantie constituée pour son contrat de bail serait par ailleurs automatiquement transférée sur le contrat de bail suivant: ceci évite de devoir capitaliser 4, voire 6 mois de loyers entre 2 locations, explique le PS. Enfin, le propriétaire pourra appeler la garantie locative et ce, même si celle-ci n’est pas complètement constituée par le locataire. Reste à voir si, finalement, le gouvernement suivra...